전세사기 수법과 특별법 시행에 대하여 알아보기

 

 

최근 이슈가 되었던 전세사기 수법에 대해서 알아보고 관련 특별법의 내용에 대해서 알아보고자 합니다.

 

 

 

우리나라는 주거와 관련해서 많은 분들이 전세제도를 이용하고 있습니다. 이 전세제도는 전 세계적으로 봐도 우리나라에만 있는 독특한 제도입니다. 그러나 최근 전세 보증금을 돌려받지 못하는 수많은 피해자 분들이 생겨나면서 또 하나의 사회문제로 인식되고 있습니다. 언론에서도 핫한 이슈가 되어 많은 분들의 피해소식을 접할 수 있었는데요, 전세사기가 일어나는 이유와 최근에 제정된 전세사기 특별법은 어떤 내용인가를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

전세사기는 어떻게 일어날까요?

 

전세사기란 세입자로 들어오는 임차인의 보증금을 임대인이 의도적으로 돌려주지 않는 사기 범죄의 일종입니다. 전세사기를 당하는 사람들의 대다수가 신혼부부, 청년층, 사회초년생 등이라고 합니다. 아직 부동산 거래 경험이 많지 않거나 전문가에게 의뢰했으나 괜찮다고 생각하고 계약을 진행했는데 전세사기를 당하게 되는 것입니다. 그래서 계약 진행 전 사전에 꼼꼼히 체크하는 것이 정말 중요합니다.

 

그럼, 어떻게 전세사기를 당하게 되는지 궁금하실 텐데요, 대표적인 사례로는 깡통전세, 임대인 바꿔치기, 신탁사기, 대항력을 이용한 사기 등의 4가지를 꼽을 수 있습니다. 하나씩 알아보겠습니다.

 

 

 1) 깡통 전세사기

깡통전세사기

 

깡통주택이란, 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 가리킵니다. 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빛으로 채우고 있는 주택이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집이라고 할 수 있습니다.

 

보통 깡통주택을 전세로 내놓은 임대인들은 소위 갭투자를 통해 해당 주택을 매입했을 겁니다. 이때의 갭(차이)은 매매가-전세가를 말합니다. 여기에서 '갭' 마저도 은행에서 대출을 받아서 임대인이 갖고 있는 돈은 없는 거나 마찬가지라고 할 수 있습니다.

 

 

전세 보증금과 은행 대출금도 언젠가는 타인에게 돌려줘야 하는 돈이니까요. 그렇기 때문에 만약 집이 경매에 넘어가기라도 하면, 세입자는 보증금을 떼이게 됩니다. 경매에 넘어가지 않더라도, 계약이 끝나고 이사를 갈 때 제때 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 임대인이 제 돈 주고 산 집이 아니어서 돌려줄 돈이 없는 경우에 더욱 그렇다고 할 수 있습니다. 이런 경우 집주인은 다음 세입자가 구해지지 않아서 보증금을 줄 수 없다고 하거나, 집 가격이 하락해 집값이 전세 보증금보다 적어졌을 때에도 이사를 가려는 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 일이 발생하게 됩니다.

 

 

그래서 계약 전 깡통전세인지 아닌지 확인을 반드시 해야 하는데, 가장 기본적인 방법은 등기부등본(등기사항전부증명서)을 떼서 근저당권 설정 여부나 채권 최고액을 확인합니다. 이후 내 보증금 금액과 채권최고액을 더한 금액이 매매가의 70%가 넘어가지 않는지 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

 

국토교통부의 부동산 실거래가, KB부동산 실거래가 조회 등도 체크해서 계약하려는 주택의 시세도 확인해 보는 것이 좋습니다.

 

 

그리고 가장 중요한 건 전세보증금반환보증보험(주택도시보증공사)에 가입하셔야 합니다. 전세사기를 당할 경우를 대비해서 보험가입을 하면 주택도시보증공사가 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보험이니 선택이 아닌 필수라고 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

2) 임대인 바꿔치기

 임대인 바꿔치기 수법은 임대인이 아닌 사람이 진짜 집주인인 것처럼 명의를 도용해 계약을 유도한 뒤 보증금을 가로채는 것으로 아주 악의적인 사기 수법입니다. 임대인이 아닌 사람이 임대인인 척 명의를 도용하는 경우는 심심치 않게 발생하고 있습니다. 가짜 임대인이 건물을 임대하면서 알아낸 실제 임대인의 인적사항을 이용하여 자신이 건물주인 척 거짓된 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로챕니다. 혹은 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조해 대리인 행세를 하면서 세입자의 보증금을 가로채기도 합니다.

 

 

이런 가짜 임대인으로 인한 전세사기를 막기 위해서는 임대인이라고 주장하는 사람이 정말 임대인이 맞는지를 확인하는 일이 정말 중요합니다. 가짜 임대인으로 인한 전세사기를 예방하기 위해서는 계약 전 신분증에 쓰여 있는 임대인의 인적사항과 등기부등본상 임대인의 정보가 일치하는지 확인하고, 임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류를 확인해야 합니다.  신분증 대체서류는 임대인의 인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감증명서의 인감이 서로 동일한지 확인해야 합니다.

임대인과 유선 통화를 통해 계약 내용을 한번 더 확인하시기 바라며, 전세보증금은 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 합니다. 만약 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 입금을 해야 하는 경우에는 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하는 내용을 명시해야 합니다.

 

 

3) 신탁사기

만약 집이 신탁사기가 잡혀 있는 곳이라면, 더욱 주의를 해야 합니다. 임대인이 자신의 주택을 신탁회사에 담보로 맡기면 집의 소유는 신탁사가 됩니다.

 

 

이때 신탁회사의 동의없이 임대인이 임차인과 전세계약을 체결한다면 이 계약은 소유주의 동의를 받지 않고 한 계약이니 법적 효력이 없게 됩니다. 이와 같은 전세계약을 한 세입자는 보증금과 주거지 둘 다 강제로 빼앗기게 되는 것입니다.

신탁사기를 예방하기 위해서는 등기부등본 상 주택 소유자가 누구인지 반드시 확인해야 합니다. 신탁등기가 있다면, 신탁원부 서류를 추가적으로 확인하는 것도 필요합니다. 다만, 확인 과정이 생각보다 복잡할 수 있어 그냥 처음부터 신탁 잡힌 집은 후보군에서 제외하는 것이 가장 편한 방법이 아닐까 싶습니다.

 

4) 대항력을 이용한 사기

 

 

대항력은 임차인이 권리를 주장할 수 있는 법적 효력을 의미합니다. 그런데 이 대항력은 전입신고를 한 날의 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 이것을 이용해 전입신고를 한 당일에 집주인이 은행에서 주택담보대출(근저당권 설정)을 받거나, 집을 팔아버릴 수도 있습니다. 이런 근저당들은 당일부터 바로 효력이 생기게 됩니다. 집이 혹여나 경매에 넘어가거나 우선순위를 다퉈야 할 때, 이런 근저당이 생기면 내 보증금보다 근저당권이 우선이 되기 때문에 보증금(돈)을 돌려받지 못할 수 있습니다.

대항력을 이용한 사기를 예방하는 방법은, 잔금을 치르기 전에 최종적으로 등기부등본을 확인하는 것이 기본이고 계약 시 특약 설정을 하는 게 중요합니다. 특약 내용으로 소유권 변경과 근저당 설정 등의 행위를 하지 않겠다는 임대인의 약속을 받아 두는 것이 좋습니다. 또한, 이중 계약을 예방하기 위해 기존 세입자가 나갔는지 확인한 뒤 잔금을 치르는 것도 도움이 됩니다. 

 

전세사기 특별법 내용

 

지난 5월부터 전세사기 피해자 구제를 위해 특별법이 공포, 시행되었습니다. 이 법은 2년간 한시적으로 적용된다고 했는데, 특별법이 적용되는 대상 요건은 다음과 같습니다.

 

1) 특별법 적용 대상 요건

    ● 대항력이 있고 확정일자를 받은 임차인일 것

    ● 임차주택에 대한 경,공매가 진행될 것

    ● 면적과 보증금이 서민 임차주택에 해당할 것

    ● 수사 개시 등 전세사기 의도가 있음이 분명할 것

    ● 다수의 피해자가 발생할 우려가 있을 것

    ● 보증금 상당액이 미반환 될 우려가 있을 것

 

이 6가지 요건을 모두 충족한다면, 특별법에 의한 지원이 가능합니다.

 

2) 특별법 지원내용

특별법의 대표적인 지원내용은 우선매수권 부여, 저리 대출, 긴급복지 지원 등이 있습니다.

 

 

특별법에 따라 전세사기 피해자로 인정이 되면, 거주하던 주택이 경매에 넘어갔을 때 직접 경매의 유예 및 정지를 신청할 수 있습니다. 또한 주택의 우선매수권을 부여받을 수 있고, 낙찰 시 취득세를 200만 원 한도 내에서 면제받을 수 있으며, 재산세는 3년간 감면하는 혜택을 제공받을 수 있습니다. 그리고 임대인의 세금 체납으로 경매 및 공매가 진행되지 않으면, 조세채권 안분을 진행할 수도 있습니다.

 

만약, 전세사기 피해자가 주택 매입을 원하지 않으면 LH(한국토지주택공사)가 그 우선매수권을 넘겨받아 주택을 구입한 뒤, 피해자에게 임대하는 방식으로 지원합니다. 또는 인근 지역의 유사 공공임대주택에 입주할 수 있는 자격을 부여하기도 합니다.

 

경매 낙찰 자금도 저리로 대출을 받을 수 있습니다. 예를 들어 주택기금 구입자금대출인 디딤돌대출(한국주택금융공사) 신청 시 최우대 요건을 적용하고, 거치기간 3년, 연금리 1.85%~2.70%로 최대 4억 원까지 대출이 가능합니다.

 

 

 

 

정부는 이러한 특별법 제정과 함께 특별경제범죄법도 개정하여 전세사기에 대한 가중처벌도 추진한다고 합니다.

 

전세사기는 사람들의 생계와 희망을 한순간에 앗아갈 수 있는 악성 범죄인만큼 하루라도 빨리 예방 및 근절되어 안심하고 전셋집을 마련할 수 있는 안전한 사회가 되었으면 좋겠습니다. 아울러, 이 글은 주택도시보증공사 사이트에서 참고하여 작성한 글입니다. 조금 더 세부적인 사항들은 주택도시보증공사(HUG) 안심전세포털 사이트에 들어가보시는 방법과 HUG 안심전세 APP(앱)을 통해 확인하는 방법이 있으니 참고하시기 바랍니다. 

 

 

 

 

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